Você já parou para pensar por que aquele apartamento que estava no seu radar há seis meses,
ainda no estande de vendas, subiu de preço mesmo sem um tijolo a mais ter sido colocado no
lugar? Se você acompanha o noticiário econômico, ouve falar da Selic o tempo todo, mas
raramente alguém explica como essa sopa de letrinhas do Banco Central vai parar, de fato,
dentro do contrato que você assina com a incorporadora.
A verdade é que o mercado imobiliário não opera no vácuo. Ele é um dos setores mais
sensíveis ao que chamamos de “custo do dinheiro”. Quando a Selic sobe, o efeito dominó é
imediato e impiedoso. Primeiro, as construtoras sentem o baque. Pouca gente sabe, mas quase
nenhum prédio sobe apenas com o capital próprio da empresa; elas tomam crédito para
financiar a obra. Se o juro está alto, o custo de produção dispara. E adivinha para quem essa
conta é repassada? Exato, para o valor do metro quadrado no lançamento.
O INCC: o vilão silencioso das obras em curso
Para quem já comprou um imóvel na planta, a Selic alta traz um “efeito colateral” que dói no
bolso mensalmente: o INCC (Índice Nacional de Custo de Construção). Embora não sejam a
mesma coisa, eles andam de mãos dadas. Juros altos costumam vir acompanhados de uma
inflação que encarece o aço, o cimento e a mão de obra.
Imagine o cenário de um casal que planejou as parcelas da entrada com base em uma correção
mínima. De repente, a conjuntura macroeconômica muda, os insumos sobem e o saldo devedor
parece não baixar nunca, mesmo com eles pagando religiosamente todo mês. É aqui que
muitos investidores iniciantes se perdem. O planejamento financeiro para um imóvel na planta
precisa considerar uma margem de manobra para essas oscilações, ou o sonho vira uma bola
de neve de boletos.
A estratégia por trás do estande de vendas
Por outro lado, o corretor de imóveis experiente sabe que o cenário de Selic alta também cria
janelas de oportunidade para quem tem liquidez. Vamos analisar um caso prático:
Cenário A (Selic baixa): Todo mundo quer comprar. A demanda explode, o crédito é fácil e as
incorporadoras não dão desconto. Você disputa a unidade com outros dez compradores.
Cenário B (Selic alta): O crédito fica mais restrito e caro. O ritmo de vendas diminui. É aqui
que a incorporadora, precisando de fluxo de caixa para tocar a obra, aceita propostas mais
agressivas de quem tem uma boa entrada ou pretende quitar o imóvel em menos tempo.
O “pulo do gato” no investimento imobiliário é entender que o lucro muitas vezes é feito na
compra, e não na venda. Comprar quando o cenário parece nebuloso pode garantir um preço
por metro quadrado que, daqui a três ou quatro anos — quando a obra estiver pronta e os juros
provavelmente tiverem caído —, terá uma valorização imobiliária muito acima da média do
mercado.
Além dos números: a localização como escudo
Se a macroeconomia dita o ritmo, a localização é quem define a melodia. Um bairro com
infraestrutura consolidada e baixa oferta de novos terrenos tende a ser muito mais resiliente a
crises. Mesmo que a Selic suba e o crédito aperte, a escassez de imóveis nessas regiões
segura o preço.
Para quem está buscando o primeiro imóvel, o conselho de ouro é olhar além da maquete
bonita. Verifique o histórico da construtora, entenda como ela financia suas obras e,
principalmente, simule o financiamento imobiliário com diferentes taxas.